Le Blog Selektimmo.com

Un projet de loi sur le syndic de copropriété

Adopté par l’habitat, un projet de loi proposé par les promoteurs devrait passer au Secrétariat général du gouvernement d’ici quelques jours. L’ancien texte, la loi 18-00, est incomplet et ne fonctionne pas sur le terrain. Les sociétés privées de syndic ont du mal à recouvrer les cotisations et accumulent de sérieux déficits.

«L’enfer, c’est les autres», disait Sartre. Et à en croire les multiples histoires qui circulent au sujet de la vie en copropriété, l’écrivain avait vraiment vu juste. La loi 18-00, adoptée en 2002, plutôt que de recadrer la vie dans les immeubles, aurait semé la pagaille sur le terrain. Les sociétés de syndic de copropriété ont beaucoup de difficultés à fonctionner, si bien que plusieurs d’entre elles sont devenues déficitaires. «La loi est truffée de lacunes et d’insuffisances, et l’application sur le terrain demeure embryonnaire», tranche le gestionnaire d’une société privée de syndic à Casablanca.

Le 30 janvier dernier, la Fédération nationale de la promotion immobilière (FNPI) avait à cet effet présenté au ministre de l’habitat, lors d’un séminaire, un nouveau projet de loi. «Nous n’avons pas simplement réaménagé la loi actuelle, nous en avons carrément créé une nouvelle», explique une source autorisée. A l’en croire, le ministre de l’habitat et de l’urbanisme, Toufiq Hejira, a très bien reçu cette proposition et son administration l’a déjà adoptée.

Il a d’ailleurs récemment promis aux promoteurs que le document parviendra au Secrétaire général du gouvernement dans les jours qui viennent.
En effet, un peu plus de six ans après sa promulgation, la loi 18-00 semble avoir fait plus de tort que de bien.

Premier dysfonctionnement : aucune distinction n’est faite entre les petites copropriétés (de plus ou moins vingt appartements) et les grands ensembles, où l’on retrouve des immeubles, mais aussi des villas, une piscine, un terrain de golf, etc. «C’était pourtant une nuance capitale à apporter.
Selon le cas, il ne s’agit pas de la même gestion, ni des mêmes préoccupations pour les copropriétaires», déplore un gestionnaire.

Que fait-on avec des propriétaires comme les MRE, absents toute l’année ?
Ensuite, aucune période de transition n’a été prévue entre le moment où le promoteur solde la vente de tous les appartements d’un immeuble et celui où le syndic est mis en place. «Trop souvent, le promoteur quitte le projet et s’en lave les mains», dénonce-t-on. Selon ce gestionnaire, il faudrait imposer au promoteur la gestion du syndic pour les deux premières années de vie de l’immeuble. Car, il est vrai que se constituer en syndic lorsqu’on vient de débarquer et qu’on ne connaît pas ses voisins n’est pas chose aisée.

«Et encore, c’est à condition d’être sur place. Mais que faites-vous des MRE qui achètent, qui ferment l’appartement et repartent à l’étranger? Des propriétaires qui louent à d’autres personnes?», interroge le patron, arguant que, dans de telles conditions, la collecte des fonds est tout simplement impossible. De plus, le promoteur bénéficie normalement d’une année de garantie auprès du maître d’ouvrage, suivant la réception du permis d’habiter. Les contrats avec les plombiers, électriciens et autres prestataires sont signés avec le promoteur.

«C’est donc au promoteur d’assurer le syndic au départ. Si la plomberie fait défaut dans l’immeuble, il dispose de tous les outils pour intervenir», avance ce patron de syndic.
Troisième problème, dans la loi 18-00 : le recouvrement. La seule issue pour une société de syndic, c’est-à-dire forcer les mauvais payeurs à régler leurs arriérés, est de les poursuivre en justice. «Or, on connaît le niveau de réactivité de notre système», tempête le gestionnaire.

Pendant ce temps, les factures d’eau et d’électricité s’accumulent, les salaires des aides ménagères et gardiens ne sont pas versés, etc. «Soit l’immeuble devient sale et plonge dans le noir, l’ascenseur est en panne et n’est jamais réparé, les assurances sont révoquées faute de paiement, soit c’est la société de syndic qui prend en charge ces frais, et c’est là que le déficit s’installe», explique-t-on. La solution serait donc de créer un circuit juridique rapide, pour que les syndics puissent récupérer les fonds sans mettre la main à la poche.

Et encore, des dispositions particulières devraient être prises pour les Marocains résidant à l’étranger, qui ne sont pas sur place en cas de problème. «On pourrait, par exemple, obliger ces propriétaires à effectuer des versements annuels», propose le patron.

Mais ce n’est pas tout. La répartition des charges entre copropriétaires ne fait l’objet d’aucune indication précise dans le texte de loi, ce qui crée des ambiguïtés énormes. Par exemple, les occupants du rez-de-chaussée doivent-ils contribuer aux frais liés à l’entretien de l’ascenseur? Les familles qui n’ont pas de voiture peuvent-elles refuser de payer pour tout ce qui touche le garage intérieur ? Dans les cas où les immeubles disposent aussi de petits commerces, la situation se corse encore.

«Le commerçant dispose parfois de son propre agent de sécurité. Pourquoi l’obliger à participer au salaire du gardien de la partie résidentielle ?», s’interroge le patron. Selon lui, les charges devraient être réglementées. Il faudrait à tout le moins désigner les frais qui doivent être répartis sur l’ensemble des copropriétaires, et ceux qui peuvent éventuellement faire l’objet d’une exemption.

Le problème, c’est qu’en l’absence de directives claires, ce sont les syndics qui jouent le rôle d’arbitre. «Et, encore une fois, ce sont eux qui se retrouvent à payer à la place de ceux qui refusent de le faire». Bien sûr, les syndics tiennent normalement des assemblées générales, où les copropriétaires peuvent justement venir débattre. «Mais je n’ai jamais vu de taux de participation de plus de 15% lors de ces assemblées. Les gens se plaignent, mais s’absentent lorsque vient le moment de défendre leur point de vue», témoigne le patron de syndic.

La loi 18-00 aborde certes le sujet, mais selon la superficie du logement. En fait, il est décrété que les charges doivent être réparties entre les copropriétaires, «en fonction de l’étendue de la partie divise». Ainsi, le célibataire installé dans un appartement de 250 m2 déboursera deux fois plus qu’une famille de quatre personnes qui vit dans un 100 m2. «C’est absurde! Comment voulez-vous que les syndics puissent convaincre les gens de payer dans de pareilles circonstances!», tempête le propriétaire d’une société spécialisée dans le domaine.

Les sociétés privées handicapées par les charges légales
Enfin, le dernier problème que les sociétés rencontrent est l’écart entre les charges imposées par les sociétés privées et les syndics d’autogestion. «Dans 95% des cas, les syndics autogérés sont en totale infraction par rapport à la loi», affirme-t-on. Les salaires versés aux gardiens et au personnel de nettoyage sont souvent, dans ces cas, inférieurs au Smig. Les employés ne sont pas déclarés à la CNSS, ne sont pas assurés, etc. «Quand on apprend à un copropriétaire qu’il devra verser plus de 300 DH par mois, c’est la panique.

Même si l’appartement vaut 2 millions de DH!», raconte le gestionnaire. De fait, les sociétés de syndic sont soumises à des obligations légales et fiscales, comme inscrire le personnel à la CNSS, souscrire des assurances, payer la TVA, etc.

Elles n’ont donc d’autre choix que de répercuter ces frais sur les résidents. «Si au moins il y avait des organes de contrôle pour les syndics en autogestion, l’écart avec le tarif des sociétés serait probablement moins élevé», indique-t-il. Bref, il faudra encore attendre avant qu’une nouvelle loi, ou à tout le moins un réaménagement de celle actuellement en vigueur, ne voit le jour. Pourtant, le temps presse, rappelle le patron, «car chaque jour, de beaux immeubles se mettent à ressembler un peu peu plus à des taudis» .

Marie-Hélène Giguère
Publié dans la vie éco, le : 20/06/2008

Lire la note sur la loi 18-00 sur la copropriété et le syndic

L’immobilier « secteur d’investissement » privilégié des MRE ?

En ce temps de vacances estivales et donc synonyme de retour au pays pour de nombreux MRE, il a semblé intéressant de mettre en lumière les rapports entre l’investissement des MRE et l’immobilier.

Ø      Quelques données chiffrées ?

Les Marocains résidant à l'étranger représentent un peu plus de trois millions selon les dernières statistiques (dans le rapport du haut commissariat au plan, mars 2008).

Sur l'ensemble des ressortissants marocains installés à l’étranger en 2005, près de

32,6% se trouvent en France, 18,4% en Espagne et 12,9% en Belgique, 12,6%, en Italie et  11,8% aux Pays–Bas et 4% en l’Allemagne.

Ø      Volonté d’investir :

Plus des 2/3 des ménages marocains résidant à l’étranger ont l’intention d’investir au Maroc ou dans leur pays d’accueil.

La proportion de ceux qui comptent investir au Maroc est de 60,2% .

Ø      Secteur d’investissement privilégié : l’immobilier

La répartition des investissements réalisés au Maroc selon le secteur montre une nette prédilection des MRE pour l’investissement dans le logement.

L’immobilier représente 86,9% des investissements réalisés par les MRE au Maroc, suivi de loin par le commerce 5,2% et l’agriculture 4,1%; la part de l’industrie (0,9%) et du tourisme (0,8%) restent marginales.

Les MRE installés en France sont les champions toute catégorie  de l’investissement immobilier dans leur pays d’origine : 69,6% de leurs investissements en immobilier sont réalisés au Maroc.

Ces chiffres éloquents expliquent en partie la formidable réussite des salons dédiés à l’immobilier marocain en Europe parmi lesquels le Smap Immo.

Ø      Ralentissement en faveur de l’immobilier?

Cette répartition de l’investissement par secteur semble être amenée à évoluer dans les années à venir.

En effet, interrogés sur leurs investissements futurs, seul le tiers des MRE préfère encore l’immobilier.

Ce secteur se classe ex æquo avec le commerce, dénotant également un regain d’engouement pour l’agriculture (8,7%) le tourisme (5,6%) et l’industrie (5,4%).

Ø      Problématique et défi:

A ce possible recul du secteur de l’immobilier dans la part des investissements des MRE s’ajoute une autre tendance qui est celle de l’augmentation de la part de l’investissement dans le pays d’accueil des MRE.

Il ressort de l’étude que les ressortissants ayant migré vers les années 2000, investissent presque à part égale au Maroc et dans le pays d’accueil. De plus, les nouvelles générations sont moins favorables à un retour au pays.


Quelles mesures pour favoriser l’investissement?

Il ressort clairement de l’étude que l’investissement des MRE au Maroc dépend d’un ensemble de facteurs qui s’articulent autour des paramètres économiques et financiers mais aussi des incitations et des facilités accordées. On peut citer les taux de change, les taux d’intérêt, la fiscalité et des facilités administratives et financières. Cet ensemble de critères peut donc être un frein ou un moteur à l’investissement.

Une politique spécifique à destination des MRE est donc nécessaire si l’on veut encourager l’investissement au Maroc et plus spécifiquement dans l’immobilier.

L’ensemble des acteurs politiques et sociaux en ont conscience puisque des dispositions particulières visent les MRE.

Le dernier exemple en date est celui du projet de loi  visant à imposer une taxe sur les logements vacants pour favoriser la relance du marché locatif. Lors de sa présentation, il a déjà été annoncé que les logements appartenant à des MRE seraient exclus du champ d’application de la loi.

De même, on peut citer les produits bancaires à destination des MRE développés par les organismes financiers.

Cette note s’appuie sur les données chiffrées du rapport publié par le Haut Commissariat au Plan , source étude du Haut Commissariat au Plan sur l’insertion socio-économique des MRE 2008 , Les liens économiques et sociaux des Marocains résidant à l’étranger avec le pays d’origine et d’accueil, Mohamed Douidich)

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Entrée en bourse d’Alliances développement

L’annonce  de l’entrée en bourse d’Alliances développement a été officialisée.

Alliances développement vient rejoindre d’autres géants de l’immobilier côtés en bourse : CGI et ADDOHA.

La période de souscription débutera le 2 juillet  pour se terminer le 7 juillet avec possible clôture anticipée le 3 juillet.

2,9 millions de titres doivent être mis sur le marché, l’offre est à prix ferme : 685 dirhams.

La première cotation doit intervenir le17 juillet.

Le groupe Alliance développement créé en 1994 par Alami Lazraq s’organise autour de 4 pôles : l’hôtellerie, l’habitat, l’immobilier résidentiel et les resorts golfiques qui sont gérés par les différentes filiales d’Alliances développement.

Parmi les projets d’Alliances développement citons notamment : Chwiter, le centre urbain commercial de Marrakech, Atlas Nakhil Resort, Al Maaden « resort golfique » et Akenza « resort golfique ».

Lutte contre la spéculation

Le rappel des faits :

Le ministre de l'Economie et des Finances, Salaheddine Mezouar et le  ministre de l'Habitat, de l'Urbanisme et de l'aménagement de l'espace, Taoufiq Hejira ont annoncé une série de mesures  pour lutter contre la spéculation immobilière.

Rappel des mesures principales dévoilées début juin 2008 :

-         L'approbation du Code de l'urbanisme,

-         La mise en œuvre des dispositions du code de commercialisation,

-         Taxe sur les logements vacants,

-         Taxe sur les terrains non bâtis,

-         Volonté de faire appliquer le droit de préemption accordé au service de l'enregistrement pour lutter contre le noir (fraude fiscale). Ce service pourra pénaliser ceux qui ont recours au « noir » dans les transactions immobilières, qu’il s’agisse d’un terrain ou d’un logement.

-         Nécessité de respecter  les délais de réalisation des projets immobiliers dans le cas inverse les dérogations accordées par les agences urbaines deviennent caduques.

-         Volonté du  ministère de l'Habitat de doubler le rythme de production du Groupe Al Omrane au cours de la période 2008-2012,

-          Volonté d’accélérer l’ouverture de nouvelles zones à l'urbanisation à travers les documents d'urbanisme (100 documents par an).

Suite à cette annonce, les événements  se sont accélérés puisque le conseil de gouvernement a adopté le 12 juin 2008, deux projets de loi pour accompagner ces mesures :

Ø     Le code de l’urbanisme

Le premier projet de loi adopté en conseil de gouvernements concerne le Code de l’urbanisme.

Les principales dispositions sont les suivantes :

-         Le Droit de l’Urbanisme sera étendu à l’ensemble du territoire national dérogation faite pour les communes de moins de 25 000 habitants (régime spécial),

-         Volonté d’uniformiser le régime,

-         Volonté de simplifier les procédures de demande d’autorisation de construire et de lotir, réduction des délais d’instruction des dossiers,

-         Concernant les plans d’aménagements, obligation est faite  à l’administration de réserver au moins des 20%  des zones réservées à l’habitat au profit de l’habitat social.

Favoriser l’habitat social et lutter contre l’habitat précaire.

-         Détermination des modalités d’intervention concernant l’habitat menaçant ruine.

Ø     Relance du marché locatif

Le second projet de loi vise à encadrer les relations propriétaire locataire concernant les locaux à usage d’habitation ou commercial. Il obéit à une réelle volonté de redynamiser le secteur du marché locatif.

Les principales mesures visent  à donner un cadre légal au contrat de bail, de sa naissance à sa rupture :

-         Encourager et systématiser le recours à un contrat écrit, les obligations et droits de chacun étant  ainsi clairement formalisés et définis;

-         Prévoir le principe de la libre fixation et révision du loyer;

-         Prévoir un dépôt de garantie lors de l’entrée dans les lieux du locataire afin de prémunir le propriétaire contre toutes dégradations éventuelles du bien loué.

Ce qui sous entend de systématiser le recours à un état des lieux d’entrée et de sortie afin d’éviter toute contestation ultérieure.

-         Prévoir un délai de préavis pour mettre fin au contrat de bail tant du côté du bailleur que du locataire;

-         Définir les conditions dans lesquelles le propriétaire peut mettre fin au contrat de bail et donc récupérer son bien.

Le but affiché de ce projet de loi est de redonner confiance aux propriétaires permettant ainsi la relance du marché locatif.

Les propriétaires ne sont pas les seuls visés puisque ces mesures visent aussi à encourager les promoteurs dans la construction de logements neufs à destination du marché locatif secteur aujourd’hui délaissé par ces mêmes promoteurs.

Dans cette optique de relance du marché locatif, il a aussi été annoncé la volonté d’instaurer une taxe sur les logements vacants.

Selon les statistiques officielles plus de 800 000 logements seraient  non utilisés.

Le ministère de l’Habitat travaille conjointement avec celui de l’économie et des finances sur la mise en place de cette taxe.

Beaucoup de points sont encore à éclaircir concernant cette taxe, en particulier concernant la définition précise de la notion de logement vacant.

Seule certitude pour l’instant, les logements des MRE, les logements en cours de commercialisation et les logements vraiment secondaires seront écartés.

Enfin le  ministre de l'Habitat, de l'Urbanisme et de l'aménagement de l'espace, Taoufiq Hejira a plaidé pour la création d’une Agence nationale d’intermédiation de location. La création de cette agence devrait  suivre l’adoption du projet loi régissant le contrat de bail.

Cet organisme  serait l’intermédiaire entre le bailleur et le loueur  dans le cadre d’une convention tripartite.

Une  retenue à la source serait effectuée par l’employeur sur les revenus des locataires garantissant ainsi aux bailleurs le paiement des loyers.

L’agence sera rémunérée à 10% : 5% pour ses services, et les 5% restants comme garantie, permettant de remettre en état le logement à l’issue du contrat de bail

L’adoption des deux projets de loi en conseil de gouvernement doit donc permettre leur dépôt au Parlement dès la session de septembre prochain.

A suivre donc…..

CAFPI

CAFPI, courtier en prêt immobilier s'installe au MAROC.

CAFPI crée en 1970 se définit comme le numéro 1 Français du crédit immobilier.

CAFPI  est un courtier en prêt immobilier entre les particuliers et les banques.

Il propose aux particuliers un crédit immobilier " sur mesure " à des conditions optimales.

CAFPI étudie les taux d'intérêts et les modalités de remboursement et négocie également les assurances de prêt.
Pour chacun de ses clients, CAFPI fait le tour des offres, les compare pour, au final, leur proposer en fonction de leur profil la meilleure offre du moment.

CAFPI veut assurer aux particuliers de meilleures conditions d'emprunt que celles offertes lors d'une négociation directe avec leur banquier habituel. Il veut faciliter la mise en route des prêts et apporter aux acquéreurs immobiliers un véritable service d’accompagnement au financement de leur projet.

CAFPI  s’adresse aux résidents marocains mais aussi aux résidents à l’étranger (MRE et autres).L’agence CAFPI  de Casablanca vient d’ouvrir en face des Twins center.

Tel :          022 48 66 45      

Site Web : Cafpi

Bassatines Ouarzazate

La société de promotion immobilière, Dalia Liliskane, filiale de Groupe Dalia Développement vient de lancer un nouveau projet baptisé "Bassatines" au coeur de la commune de Tarmigte à Ouarzazate.

Il s'agit d'une nouvelle citée résidentielle moyen standing composée de résidences et d'appartements à prix très compétitifs destinés à la classe moyenne (locaux, RME, cadres moyens…).

Erigé sur une superficie de 15 hectares, "Bassatines" est conçu dans un concept répondant à l'identité architecturale de la ville qui l'abrite. «Bassatines» propose à sa clientèle une trentaine de typologies différentes de résidences et d'appartements», précise la société. Le projet sera réalisé en 3 phases.

La première tranche englobe 14 immeubles de 320 appartements de 2 à 3 chambres, et construits sur une superficie variant entre 55 jusqu'à 110 m2
Avec ce projet, le groupe Dalia Développement offre aux futurs occupants de «Bassatines» la possibilité de disposer sur place de services utiles à leurs besoins multiples : supermarché, magasins, espaces de jeu, franchises, hammam, restaurants, hôtel, crèche, école, mosquée, maison de l'étudiant avec bibliothèque, centre de loisirs, dispensaire et poste de police.

«Aucun détail pratique n'a été omis dans cette oasis verdoyante où vacances et vie de famille riment plus que jamais avec sérénité d'esprit… À travers ses espaces, ce projet relance la dynamique économique qui, jusqu'alors faisait défaut à la région», souligne l'entreprise.

Dalia Liliskane offre à la clientèle, à travers un bouquet d'options supplémentaires, la possibilité de personnaliser leurs logements. Elle propose également aux acquéreurs potentiels la possibilité d'une gestion locative déléguée à une entreprise privée experte. Il s'agit d'une alternative rentable pour les propriétaires non résidents qui n'habiteront pas en permanence dans le site et désireraient amortir leur investissement et/ou couvrir les frais d'entretien et de nettoyage de leur bien.

Une ville à fort potentiel

Ville culturelle à fort potentiel de développement, Ouarzazate vit depuis quelques années un essor sur les plans touristique et cinématographique. Fidèle à son image de capitale du cinéma en Afrique pour s'être dotée de studios de production et avoir prêté ses espaces naturels à plus d'une dizaine de longs métrages internationaux, Ouarzazate vit une forte attraction.

La ville offre un potentiel énorme en matière de tourisme écologique et naturel avec le désert, les paysages féeriques et l'absence totale de pollution. Un environnement qu'il faut à la fois préserver et bien développer. C'est d'ailleurs dans cette optique que le Groupe Dalia Développement a décidé, à travers sa filiale Dalia Liliskane, d'investir concrètement dans la localité, en lançant le projet immobilier "Bassatines", accompagnateur de développement, créateur de valeurs, mais aussi respectueux du patrimoine.

Journal Le matin Publié le : 20.05.2008 Le matin

salon Darna

DARNA, la 2 ème édition du Salon International de la Promotion Immobilière se tiendra au Palais des congrès de Marrakech du 10 au 13 juillet 2008.

DARNA dans sa deuxième édition, est en train de passer pour le Grand rendez-vous désormais annuel, des professionnels de la Promotion Immobilière avec leur clientèle, composée essentiellement des usagers et des investisseurs.
DARNA 2008 s’inscrit cette année, dans la démarche globale des Pouvoirs Publics œuvrant pour le Développement Humain. Tous les intervenants dans l’acte de construire industriels, entreprises de bâtiment, maîtres d’ouvrage, maîtres d’œuvre, bureaux d’études et d’ingénierie, architectes, promoteurs, banquiers, assureurs, etc…, doivent prendre en compte dans leur acte de construire, des critères environnementaux et sociaux, s’inscrivant dans une démarche encore beaucoup plus globale celle du Développement Durable.
Fonctionnalité, confort, Sécurité, économies sur les coûts de revient et de maintenance, énergies, respect de l’environnement, esthétique, longévité, sont autant d’enjeux pour les professionnels de la construction et les promoteurs immobiliers.

Si vous souhaitez plus d’information, Darna

Lexique immobilier

A

Achat en indivision : L'achat en indivision est l’acquisition  par des personnes sans lien de parenté d'un bien immobilier. Les acquéreurs signent une convention d'indivision qui permet de définir la quote-part de chacun. L'indivision cesse soit par la vente de la part de l'un des indivisaires, soit par le décès de l'un d'entre eux.

Achat en état futur d’achèvement : Achat sur plan. L'acquéreur paye le prix du bien acquis au fur et à mesure de l'avancement des travaux.

Acompte : C’est un paiement partiel, ex : La somme versée par l'acquéreur lors de la signature de la promesse de vente. Elle représente généralement un % du prix global du bien immobilier. Si la vente ne se réalise pas, le vendeur est en droit de récupérer cette somme. Une seule exception : si l'acquéreur fait valoir la non réalisation d'une condition suspensive prévue dans le compromis de vente, il peut récupérer son acompte.

Acte notarié : C'est un acte authentique effectué par le notaire ex : l'acte de vente.

Acte sous seing privé : Acte rédigé et signé par les parties ne nécessitant pas l'intervention d’un officier public (Notaire).

Acte de vente : Acte par lequel l’acheteur devient propriétaire du bien immobilier. Il s’agit d’un acte authentique et il est établi devant notaire.

Agios : Intérêts dus à la banque lorsque le solde du compte est débiteur.

Arrhes : Il s'agit de la somme d'argent remise par une partie à une autre en garantie de l’exécution du marché conclu, ex : celle que l'acheteur verse au vendeur au moment de la conclusion d'un contrat de vente.

Avantage fiscal : L'acquisition d'un bien immobilier comme certains types de travaux peuvent faire l'objet de réductions de l'impôt sur le revenu ou de déductions ou d'abattements sur le revenu imposable.

Ayant droit : C’est la personne titulaire d’un droit.

B

Bail d'habitation : Contrat de location portant sur un bien immobilier à usage d'habitation ou à usage mixte (professionnel et habitation). Le bail engage le bailleur sur une certaine durée. Le locataire, lui, peut résilier à tout moment, à condition de respecter un préavis fixé dans le contrat.

Bien immatriculé : L’immeuble est donc inscrit sur les livres fonciers de la Direction de la Conservation Foncière et l’immatriculation qui en résulte donne lieu à l'établissement d'un titre foncier qui porte un numéro d'ordre, un nom particulier et une description détaillée de l'immeuble.
L’immeuble immatriculé présente donc les caractéristiques suivantes : son  propriétaire est nommément identifié et  son emplacement déterminé.

Bien non immatriculé dit Melkia : Il s’agit d’immeubles qui ne sont pas inscrits à la Conservation Foncière.

Bien Guiche : Il s’agit de terrains dont vous pouvez acquérir le droit de jouissance mais en aucun cas la propriété puisque celle-ci appartient à l’Etat.

Bien immobilier : Bien qui ne peut être déplacé. Il s'agit des bâtiments, fonds de commerce, terrains.

C

Caution : Personne qui s’engage envers le créancier, à titre de garantie, à remplir l’obligation du débiteur en cas de défaillance de ce dernier. Ex : Une caution peut être demandée en cas de location : la caution s'engage alors à payer le montant des loyers impayés.

Cession : C’est le transfert d'un bien immobilier à titre gratuit (donation) ou à titre onéreux (vente).

Compromis de vente : C’est l’acte signé entre  le vendeur et l’acheteur d’un bien immobilier qui constate la vente du bien avant  la passation de l’acte définitif de vente devant notaire. Il s’agit d’un avant-contrat signé par le vendeur et l'acquéreur d'un bien immobilier.
Le compromis de vente engage les deux parties, l'acquéreur verse normalement  un acompte (10% du prix de vente).

Condition suspensive : Evènement indépendant de la volonté des parties auquel est suspendue l'exécution de leurs engagements. Ex : l'obtention du prêt par l'acquéreur du bien.

Contrat de location : Contrat passé entre le propriétaire du bien et le locataire, le contrat fixe les conditions de jouissance du bien notamment la durée du contrat et le prix de location. 

Crédit immobilier : Prêt consenti pour tout achat immobilier.

D

Débours : Il s’agit des sommes avancées  par le notaire pour le compte de son client afin de rémunérer les acteurs participant à la réalisation de l'acte (conservateur des hypothèques, géomètre).

Domotique : Ensemble des techniques et des études visant à intégrer à l'habitat tous les automatismes en matière de sécurité, de gestion de l'énergie, de communication et à faciliter l'habitat en gérant le maximum de services à distance.

Droit de préemption : C'est le droit donné à une personne de se porter acquéreur d'un bien immobilier avant tout autre acquéreur, aux conditions et au prix fixés lors de sa mise en vente par son propriétaire.

Droits de mutation : Droits et taxes perçus par le notaire pour le compte de l'Etat et des collectivités locales lors d'une mutation à titre gratuit ou onéreux (vente, donation, succession) d'un bien immobilier.

E

Etat des lieux : Document établi  lors de l’entrée et de la sortie du locataire  dans l’immeuble.

F

Frais de dossier : Frais engendrés par l'étude et la mise en place d'un crédit immobilier. Ce montant est variable et reste négociable avec votre banque.

Frais de notaire : Il s’agit des sommes versées au notaire lors de l’acquisition d’un bien immobilier. Ces frais se répartissent en trois postes : les taxes versées à l’Etat, les frais  du notaire et les  autres dépenses, dites "débours".

G

Garantie : C'est ce qui assure l'exécution et le respect des termes du contrat. Ex : la garantie d'achèvement,  la garantie de loyers impayés, la garantie de livraison, la garantie de parfait achèvement.

H

Hypothèque : C’est une garantie (Droit réel)  portant sur  un bien immobilier au profit d'un créancier afin de lui assurer le paiement de sa créance. Ex : faculté pour le créancier de faire vendre l’immeuble pour être payé, les banques garantissent leurs prêts par des hypothèques.

I

Immeuble ancien : Immeuble de plus de 10 ans.

Immeuble neuf : Immeuble nouvellement construit, de moins de 5 ans et n’ayant jamais été occupé.

Immeuble récent : Immeuble de moins de 10 ans, ayant déjà été occupé.

Immeuble rénové : Immeuble ayant déjà été occupé et ayant fait l’objet d’une rénovation.

Indivision : Situation juridique  qui existe jusqu’au partage d’une chose. Un lot peut appartenir en indivision à plusieurs personnes qui ont sur lui des droits identiques. Cette situation peut intervenir à la suite d'un décès, les héritiers devenant propriétaires d'un bien à parts égales jusqu'au partage.

K

L

Location meublée : Il s’agit des  logements loués avec des meubles.

Location saisonnière : Location meublée consentie pendant une période de vacances.

Lotissement : Opération visant à diviser une propriété foncière en vue de l'implantation de plusieurs terrains pour y construire plusieurs bâtiments.

M

Maître d'œuvre : Professionnel ou entreprise (architecte, constructeur, entreprise, responsable de chantier...) qui dirige les travaux de construction.

Maître d'ouvrage : Personne physique ou morale pour le compte de qui les ouvrages de construction ou les travaux sont exécutés. Personne qui paie et qui passe commande à l’architecte pour la conception, et aux entreprises pour les travaux.

Mandat : C’est l’acte par lequel une personne (le mandant), donne à une autre (le mandataire), le pouvoir de faire quelque chose pour elle et en son nom. Ex : le mandat donné par un propriétaire a un gant immobilier.

Mise en demeure : Rappel adressé par acte d'huissier ou par lettre recommandée à un débiteur défaillant, lui ordonnant d'exécuter son obligation dans un délai déterminé, faute de quoi une procédure sera engagée à son encontre.

Mutation à titre gratuit : Transfert de la propriété d'un bien immobilier dans le cadre d'une donation ou d'une succession.

Mutation à titre onéreux : Transfert de la propriété d'un bien immobilier moyennant une transaction immobilière.

N

Nantissement : Acte par lequel un débiteur remet à son créancier pour garantir sa dette, la possession effective d’un bien immeuble (antichrèse) ou bien meuble (gage).

Notaire : Le notaire est un officier public, nommé par Dahir Royal et qui a reçu délégation de l’autorité de l’Etat  pour donner aux actes qu’il rédige le caractère d’authenticité, ses actes sont rédiges en langue française.

O

P

Patrimoine immobilier : Ensemble des biens immobiliers que possède une personne physique  à un instant  donné.

Préavis : Acte unilatéral préalable à la rupture d'un contrat de location.

Promesse de vente : Avant-contrat signé par le vendeur et l'acquéreur d'un bien immobilier. On distingue la  promesse unilatérale de vente  seul le vendeur est engagé pendant une période de temps donné) de la promesse bilatérale de vente dit compromis de vente (les deux parties sont engagées).

Promoteur : Professionnel de la construction immobilière. Il prend en charge la construction d'immeubles en vue de leurs reventes.

Q

R

Règlement de copropriété : Il définit les règles de fonctionnement de la copropriété, les droits et les obligations des copropriétaires et des locataires d'un l'immeuble, les lots et la quote-part des charges qui leur sont affectées.

Résiliation : Rupture du contrat de location lorsque le locataire ne respecte pas ses obligations : défaut de paiement des loyers, des charges, du dépôt de garantie, d'assurance des locaux loués.

Revenu foncier : Il s’agit des revenus issus des locations immobilières.

S

Samsar : Intermédiaires marocains traditionnels qui gèrent de petits portefeuilles clients.

Selektimmo.com : Votre partenaire immobilier

Sous-location : Contrat de bail établi par un locataire avec l'accord du propriétaire pour laisser la jouissance du bien qu'il loue à un tiers.

Syndic : Personne physique ou morale qui agit en qualité de représentant d'un syndicat de copropriétaires et exerce les fonctions légales attachées à cette qualité.

T

Taux d'endettement : Il est calculé en divisant le montant des remboursements de l’ensemble des  prêts (ex : voiture, habitat...) par le montant des revenus.

Taux d'intérêt : Il vient rémunérer le prêt d’argent. Le taux d'intérêt peut être fixe, connu et inchangé pour toute la durée du prêt, soit révisable. Dans ce dernier cas, le taux varie selon un indice de référence. En règle générale, la variation s'effectue une fois par an, à la date anniversaire de la signature du contrat de prêt.

Taux fixe : Qui ne subit aucune variation durant toute la durée du prêt.

Taux révisable capé : C'est un taux révisable qui ne peut pas dépasser un plafond fixé à l'avance (appelé cap).

Taux révisable : Qui subit des variations. Ce taux d'intérêt est indexé sur un indice de référence du marché monétaire à cours terme qui évolue en fonction de facteurs économiques et financiers.

T.E.G : C'est le taux effectif global qui intègre tous les frais du crédit : la rémunération du prêt proprement dite, les frais divers, les commissions de la banque et l'assurance décès. C'est sa valeur qu'il faut prendre en compte pour comparer les taux offerts par les banques pour votre emprunt immobilier. En règle générale, les organismes financiers qui vendent du crédit annoncent un taux d'intérêt hors assurance. Le TEG prend en compte cette dernière.

U

V

Valeur locative : Contrepartie financière annuelle versée pour l'utilisation d'un bien immobilier dans le cadre d'un bail. Cette valeur correspond à un loyer de marché aux conditions usuelles des baux pour une catégorie de biens et pour une région donnée.

Valeur vénale : Valeur marchande d'un bien immobilier. Cette valeur est obtenue à un moment donné et dans les libres conditions de la loi de l'offre et de la demande.

V.E.F.A : Vente en Etat Futur d'Achèvement. Cette vente dite souvent ‘ sur plan’ rend l'acquéreur propriétaire des sols, des constructions existantes et à venir jusqu'à achèvement de son bien.

Vice : C'est un défaut qui altère la construction, et qui peut être soit apparent soit caché.

Vice caché : C'est un défaut de conformité constaté sur un édifice qui n'apparaît pas lors de la réception des travaux.

W

X

Y

Z

California Golf Resort

Le groupe Palmeraie développement vient d’annoncer le lancement d’un nouveau projet immobilier touristique haut de gamme : « California Golf Resort ».

California Golf Resort est situé dans la forêt de Bouskoura  à proximité  de Casablanca, l’emplacement géographique est prépondérant puisque le site est défini comme une zone à écosystème propre avec un resort de 130 hectares.

Ce complexe comprendra selon les premières révélations du groupe : 404 villas (de 6 types différents pour un prix de départ de 6,5 millions de DH), 312 appartements, 152 duplex, un hôtel 5 étoiles.

Les loisirs ne sont pas oubliés puisqu’un golf 18 trous, un spa ainsi qu’un centre de conférence et plusieurs restaurants sont prévus.

Les premières livraisons sont prévues pour fin 2010.

Salon LOGIMMO

La 4 ème édition de LOGIMMO se tiendra à Casablanca du 26 au 29 juin 2008 à la Foire internationale.

Plus de 100.000 visiteurs sont attendus sur le salon qui réunira de nombreux promoteurs immobiliers, des établissements de financement, des compagnies d’assurance, ainsi que les entreprises des secteurs d’activités du bâtiment.

Retraités étrangers

Fiscalité applicable aux pensions de retraite touchés par des français résidents au Maroc

Les dispositions fiscales marocaines destinées aux retraités étrangers conjuguées à la convention entre la France et le Maroc évitant la double imposition rendent la fiscalité marocaine très attractive.

Ø       Pour que la législation fiscale marocaine s’applique à un étranger,  ce dernier doit avoir son domicile fiscal au Maroc.
La notion de domicile fiscal est définie à l’article 23 du code général des impôts:

Une personne physique a son domicile fiscal au Maroc si elle dispose d'un foyer permanent d'habitation au Maroc, si elle a des intérêts économiques ou si elle réside au Maroc sur une période  continue ou discontinue supérieure à 183 jours par an sur 365 jours.

Ø       Les principes :

Selon l’article 60 du code général des impôts 2008 : un abattement forfaitaire de 40% est appliqué sur le montant brut des pensions de retraite pour obtenir le revenu net imposable.

Selon l’article 76 du code général des impôts 2008: les contribuables ayant leur domicile fiscal au Maroc et qui touchent une pension de retraite de source étrangère, bénéficient d’une réduction d’impôt de 80% du montant de l’impôt. Cette réduction de 80% est applicable sur la partie transférée de la pension.

Ø       Barème de l’impôt sur le revenu (Code général des impôts 2008)

Revenu annuel de 0 à 24  000 DH : exonération de l'impôt sur le revenu

De 24 001 à 30 000 Dh : imposition au taux de 15%, avec un abattement de 3 600 Dh
De 30 001 à 45 000 Dh : imposition au taux de 25 %, avec un abattement de 6 600 Dh
De 45 001 à 60 000 Dh : imposition au taux de 35 %, avec un abattement de 11 100  Dh
De 60 001 à 120 000 Dh : imposition au taux de 40 %, avec un abattement de 14 100 Dh

Au-delà de 120 000 Dh : imposition au taux de 42%, avec un abattement de 16 500 Dh

Un retraité français résidant au Maroc et qui perçoit annuellement en France une retraite brute de 24 000 euros, ( soit 269 232 dirhams au taux de change fixé par la Direction générale des Impôts du Maroc de 11,218 dirhams pour 1 euro), a le choix entre trois options :

Hypothèse 1 : Aucun transfert de sa retraite sur un compte en dirhams non convertibles

1) Calcul de la base imposable par application de l’abattement de 40% au montant brut de la pension perçue, converti en dirhams (1 euro =11,218 dirhams) soit :

269 232 – (269 232 x 40%) = 161 539,2 dirhams.

2) Montant de l’impôt dû sur la base du barème d’imposition :

(161 539,2 x 42 %) – 16 500 = 51 346,5 dirhams

L’impôt à payer est donc de 51 346, 5 dirhams

Dans cette hypothèse la base imposable est de 161 539,2 dirhams, le taux d’imposition correspondant  est de 42% (une somme forfaitaire à déduire de 16 500 dirhams), l’impôt à payer est de 51 346,5 dirhams.

Hypothèse 2: Transfert de la totalité du montant de la pension de retraite sur un compte  en Dirhams non convertibles 

Retraite annuelle en euros : 24 000 euros soit 269 232 dirhams

1) Calcul de la base imposable par application de l’abattement de 40% au montant brut de la pension perçue, converti en dirhams (1 euro =11,218 dirhams) soit :

269 232 – (269 232 x 40%) = 161 539,2 dirhams.

Dans ce  cas de transfert de l’intégralité de la retraite, la réduction de 80% s’applique directement à l’impôt théoriquement dû sur l’ensemble de la pension perçue, soit :

51 346,5 x 80% = 41 077,2 dirhams

2) Le montant de l’impôt effectivement dû est de :

Montant de l’impôt théoriquement dû moins réduction de 80% =

51 346,5 – 41 077,2 = 10 269,3 dirhams

L’impôt à payer est donc de 10 269, 3dirhams

Hypothèse 3: Transfert d’une partie seulement de la pension de retraite sur un compte en Dirhams non convertibles 

Transfert de 16 000 euros seulement sur les 24 000 euros soit 179 488 dirhams

1) Calcul de la base imposable par application de l’abattement de 40% au montant brut de la pension perçue, converti en dirhams :

269 232 – (269 232 x 40%) = 161 539,2 dirhams

2) Calcul du montant de l’impôt théoriquement dû sur l’ensemble de la pension perçue :

(161 539,2 x 42 %) – 16 500 = 51 346,5 dirhams

3) Calcul de la réduction d’impôt de 80 % sur la partie transférée de la pension :

51 346,5 x 179 488* x 80% = 27 384,8 dirhams

    269 232

* 179 488 = montant de la pension transférée exprimée en dirhams.

4) Calcul de l’impôt effectivement dû :

Impôt théoriquement dû sur l’ensemble de la pension perçue – réduction de 80% sur la partie

transférée de la pension :

Soit : 51 346,5 – 27 384,8 = 23 961,7 dirhams

L’impôt à payer est donc de 23 961,7 dirhams

(Source code général des impôts 2008)

                                              

Les garanties d'un prêt bancaire

La banque vous demandera des garanties en contrepartie de la somme prêtée.

Les principales garanties sont : l’hypothèque de 1^er rang, le nantissement, le cautionnement.

- L’hypothèque de 1er rang:

Il s’agit de la garantie le plus souvent exigée.

Elle permet à l’organisme financier prêteur, en cas de défaillance de l’emprunteur, de saisir par voie judiciaire le bien immobilier, objet du prêt, de le faire vendre afin de couvrir le solde de l’emprunt restant dû.

- Nantissement: L’emprunteur donne un bien mobilier ou immobilier en garantie de la dette qu’il contracte. Ce peut-être des valeurs mobilières, un fond commerce, des parts de société, des oeuvres d’art, etc.

Il s’agit donc de l’acte par lequel un débiteur remet à son créancier pour garantir sa dette, la possession effective d’un bien immeuble (antichrèse) ou bien meuble (gage).

(Articles 1170 à 1240 du Dahir des Obligations et des contrats)

- Les cautions: L’établissement prêteur peut accepter que des cautionnaires, personnes physiques ou morales, se portent garants de l’emprunteur.

Ces derniers prendront en charge le remboursement de la dette en cas de défaillance de l’emprunteur.

La caution s’éteint automatiquement avec le règlement de la dernière échéance du prêt.
(Articles 1117 à 1169 du Dahir des Obligations et des contrats)

Les taux

Généralement le taux d’intérêt des prêts immobiliers est déterminé en fonction de la durée du prêt et de la quotité de financement.

Plus la durée de remboursement est longue plus le taux est élevé car la banque prend plus de risques.

Il est important de prendre le temps de comparer et de démarcher plusieurs établissements pour trouver le prêt qui vous correspond.

Il existe 2 types de taux d’intérêt : le taux fixe et le taux variable.

Le taux fixe : Il vous assure une mensualité identique sur toute la durée de l’emprunt. Vous n’avez aucune mauvaise surprise, mais si les taux du marché baissent, vous n’en profiterez pas.

Lorsque les taux d’intérêt sont bas et lorsque les taux ont tendance à monter, il est préférable de choisir un remboursement à taux fixe.

Le taux variable : Il varie  en fonction de la conjoncture économique.

Plus bas que le taux fixe, il vous permet de profiter des baisses des taux surtout dans le contexte actuel où les banques ont beaucoup de liquidités et où la concurrence est accrue.

Le danger majeur d'un prêt à taux variable se situe dans la possibilité d'une augmentation du taux d'intérêt appliquée suite à une hausse de l'indice de révision. Cette augmentation de taux peut même rendre le taux révisable plus onéreux que le taux fixe.

Il est donc important de bien comprendre le fonctionnement d'un prêt à taux révisable pour pouvoir décider en connaissance de cause.

Option : le passage de taux révisable à taux fixe :

Les prêts à taux révisable offrent généralement, ce qui est souhaitable, l'option de passage à taux fixe.

Les questions que vous devez vous poser à ce sujet sont les suivantes :

Cette option est-elle gratuite ou payante?

Quel sera l'indice utilisé pour calculer le nouveau taux?

Quel est le niveau de l'indice fixe utilisé à la date de mise en place du prêt?

Quel impact ce passage à taux fixe aura t-il sur ma mensualité?

Le TEG (Taux Effectif Global)

Il mesure le coût total d'un prêt.

Il comprend les intérêts d'emprunt, les frais de dossier, les frais d'assurance et les frais qui peuvent intervenir directement ou indirectement dans l'opération.

C’est donc ce taux qu’il est important de comparer pour connaître la meilleure offre de prêt.

La capacité d'emprunt

Durée du prêt immobilier

C’est vous qui allez fixer la durée idéale de votre prêt et cela en fonction de vos revenus, du  montant de votre projet et de votre capacité de remboursement.

Il n’y a pas de durée idéale.

La durée d’un prêt immobilier dépend de chaque personne et de chaque projet.

Les banques proposent généralement des prêts allant de 7 à 25 ans. Plus votre durée sera longue, plus la mensualité sera légère mais plus le coût de crédit sera augmenté.                      

Montant du prêt immobilier

Le montant maximum de l’emprunt est fixé en fonction du  revenu.

Vos mensualités totales  ne devront pas être supérieur à 33% de vos revenus

( Montant total des crédits   £  33%)

     Revenu mensuel       

Le montant de crédit emprunté pourra aller jusqu’à 100% voire 125% du coût de l’acquisition.