Le concept d'immeubles en copropriété est relativement récent dans le paysage Marocain. Une première loi est venue réglementer le secteur en 1946 mais il a fallu attendre l'entrée en vigueur de la loi 18.00 (nov 2002) portant statut de la copropriété des immeubles bâtis pour assister à un profond changement du statut de la copropriété grâce à l’instauration d une réglementation stricte.
Une réglementation qui était nécessaire étant donné le développement des logements en copropriété, il existe plus d’un million de logements en copropriété dont plus de 40 % dans la seule ville de Casablanca. Le champs d’application de cette loi est large puisqu’il concerne tant les immeubles à usage d’habitation que les immeubles de bureaux ainsi que les regroupements de villas dans un espace fermé ou coexiste des parties divises et indivises (copropriété horizontale).
Définitions
Le syndicat de copropriété Il est l’émanation de l’ensemble des copropriétaires.
Le règlement de copropriété : Ce document est élaboré par le promoteur de l’immeuble (obligation légale) et ce dernier doit déposer le règlement auprès de la Conservation foncière. Le règlement de copropriété détermine le nombre et la superficie des parties divises ainsi que le nombre des millièmes des parties indivises. Il définit les règles de fonctionnement de la copropriété, les droits et les obligations des copropriétaires et des locataires d'un l'immeuble, les lots et la quote-part des charges qui leur sont affectées. En découle la répartition des coûts entre copropriétaires, les conditions de jouissance des parties communes et des parties privatives. Pour tout immeuble neuf, le promoteur remettra le règlement de copropriété au premier acquéreur. En cas de revente, le règlement de copropriété est remis par le notaire à tout nouveau copropriétaire, les dispositions du règlement s'imposent obligatoirement à tout copropriétaire.
Le Syndic :
• Différence entre syndic professionnel et syndic non professionnel
Le syndic peut être professionnel ou non professionnel (il va alors s’agir d’un syndic bénévole souvent un copropriétaire de l’immeuble). Il peut s’agir d’une personne physique ou d’une personne morale, d’une société voire d’une association.
• Nomination du syndic La loi 18.00 ne fait pas état de la nomination du syndic. Une assemblée générale des copropriétaires doit par conséquent se réunir pour désigner un syndic.
• Attributions du syndic Les missions principales du syndic sont notamment :
de faire appliquer le règlement de copropriété,
de veiller au bon usage des parties communes en assurant leur entretien, ex : faire réparer un ascenseur en panne, éviter les nuisances nocturnes ou encore faire intervenir un professionnel pour réparer une fuite d’eau,
d’assurer la garde des principales entrées de l’immeuble et des équipements communs,
de collecter les charges de copropriété contre récépissé. Chaque copropriétaire a l’obligation de payer ses charges. Sans cette participation financière, le syndic ne peut pas assurer l'administration courante, l'entretien des parties communes et des équipements collectifs ou souscrire les diverses polices d'assurances de l'immeuble. Il est à noter que le syndic doit délivrer un récépissé au copropriétaire lors de la vente de son bien indiquant qu’il n’est pas débiteur visa vis du syndicat de copropriété,
De communiquer la situation de trésorerie du syndicat au copropriétaires et cela au moins chaque 3 mois en informant tous les copropriétaires sur l’affectation des fonds et la situation de trésorerie de chaque copropriétaire,
De préparer le budget du syndicat pour son examen et son approbation lors de l’assemblée générale (ensemble des copropriétaires),
De convoquer l’assemblée générale qui doit se réunir au moins une fois par an, De faire exécuter les décisions de l'assemblée générale,
De représenter le syndicat des copropriétaires en justice sur autorisation spéciale de l’assemblée générale.
Avantage du syndic professionnel : Si le choix d’un syndic professionnel représente un coût financier, ses connaissances légales et son professionnalisme sont un gage de sécurité juridique et de bon fonctionnement de l’immeuble mais aussi l’assurance de la pérennisation de la valeur de l’immeuble. Ex : Il sera plus difficile pour un syndic bénévole de prendre la décision de poursuivre en justice un copropriétaire en retard pour le paiement de ses charges de copropriété, que pour un syndic professionnel, qui connaît bien son travail. Le syndic professionnel se doit lui, après une relance de poursuivre en justice le copropriétaire qui ne paye pas ses charges. Sachez aussi que la responsabilité d’un syndic peut être engagée par un copropriétaire ou plusieurs copropriétaires qui sont victimes d’un préjudice résultant d’un acte du syndic.
L’assemblée générale des copropriétaires : La loi oblige la convocation et la tenue de l’assemblée générale des copropriétaires une fois par an. La loi ne prévoit rien quant à l’ordre du jour et aux délais de convocation. C’est au syndic qu’il appartient de convoquer l’assemblée générale. Les décisions prisent en assemblée générale obéissent à des majorités différentes selon l’importance des décisions votées :
Il convient de préciser que les décisions prisent en assemblée générale ne seront valables que si les copropriétaires présents à l’assemblée représentent au moins 50% des voix, le quorum est alors atteint. Chaque copropriétaire a un nombre de voix proportionnel à la superficie de la partie privative qu’il occupe.
On distingue 4 types de majorité selon l’importance des décisions à prendre : majorité simple, majorité absolue 50% des voix (ex : la gestion des parties communes, la désignation ou la révocation du syndic, l’approbation du budget du syndicat etc. …), la majorité qualifiée 3 /4 des voix (ex : travaux d’amélioration de l’immeuble, embauche révocation et statut du concierge etc. … ) et enfin unanimité des voix ( travaux devant apporter des transformations aux parties communes , création de locaux à usage collectif, édification d’un nouveau bâtiment etc.…..)
Attention : Droit de préemption et immeuble en copropriété Il s’agit d’un droit inhérent à chaque copropriétaire d’acheter en priorité le bien vendu par un autre copropriétaire, à un acheteur extérieur à la copropriété.Ce droit de préemption était une mention obligatoire de chaque règlement de copropriété sous l’empire de l’ancienne loi régissant les règlements de copropriété. Il est désormais facultatif selon la loi 18 00 novembre 2002 (article 34). Cela avait comme conséquence qu’un doute planait sur la validité de la vente car tout copropriétaire disposait d’un délai d’un an pour exercer son droit et faire annuler la vente.
Tout acheteur d’un bien en copropriété devra impérativement se renseigner auprès de la conservation foncière ou auprès du syndic de l’immeuble de la présence ou non de cette clause de préemption et cela afin d’éviter toute mauvaise surprise !
Conseils pratiques : Pour arrêter votre choix sur une société de syndic en particulier, vous devez au delà du prix de leurs services faire une étude des services offerts et vous pouvez leur demander des références (c’est à dire des immeubles dont il gère ou a géré la copropriété) ensuite déplacez-vous et demandez aux copropriétaires s’ils sont satisfait de ses services.
