Transaction immobilière: un parcours épineux?

Le journal l'économiste fait le récit du parcours obligé et chaotique des suites obligées d'une vente d'immeuble:

Un calvaire. La qualification n’est pas exagérée quand il s’agit de recourir aux prestations de l’administration marocaine.

Ainsi, la combinaison entre procédures, lentes et compliquées, et certaines pratiques peu scrupuleuses font qu’une simple transaction immobilière se transforme en un véritable cauchemar.
Principaux protagonistes: Conservation foncière, Fisc et commune. Voici en détails le parcours épineux d’une vente d’un bien immeuble:

Une fois le contrat de vente conclu, l’acheteur doit s’empresser de l’enregistrer.
Un délai d’un mois à partir de la date de la signature de l’acte étant de rigueur. Un jour de plus et les majorations commencent à tomber.
Avec les départs simultanés en congés durant ces trois derniers mois, les services sont dégarnis.
Le fonctionnaire du service d’enregistrement qui, en temps normal, gère les actes d’une vingtaine de notaires, se trouve, du coup, à effectuer le remplacement du collègue avec toute une quantité supplémentaire d’actes. Beaucoup de travail, donc des dossiers qui traînent. Seuls les actes dont le délai d’enregistrement arrive à expiration passent en urgence.
Cependant, derrière tout acte, il y a des engagements à honorer (de la part du notaire et de son client, vis-à-vis des banques, de la part du vendeur pour d’autres fins, une nouvelle acquisition immobilière, des dettes à payer…). Ceux qui comprennent bien le système, laissent cette corvée aux stagiaires et aux coursiers des notaires ou avocats. Ces professionnels, connaissant si bien le rouage de l’administration, arrivent à enregistrer l’acte dans les plus brefs délais.
Immédiatement, moyennant «rétribution», trois jours si une bonne relation les lie à certains fonctionnaires. Certains d’entre eux affirment qu’il faut au moins 100 DH pour accélérer le traitement.
«Pour enregistrer un acte, il faut souvent 15 jours», se plaint un coursier. «Heureusement, il faut bien le dire, ce n’est pas la règle absolue, puisqu’il y a des fonctionnaires intègres», souligne un clerc de notaire.
Une fois l’acte enregistré, il faut procéder à son inscription à la Conservation foncière.
A ce niveau, il faut bien noter qu’un système de tickets permet d’organiser les dépôts. S’il n’y a aucune remarque au sujet de l’acte (inexactitude des informations figurant sur l’acte ou incohérences avec celles figurant sur le titre foncier), 48 heures suffisent pour s’acquitter des droits d’inscription. Il en est de même pour l’obtention des certificats de propriété. «En tout, 4 à 5 jours». Soit un total de 20 jours entre l’enregistrement et l’inscription foncière.
Cependant, certaines pratiques peuvent rallonger ce délai. Il arrive ainsi que, par omission, le titre foncier ne soit pas classé. «Là, vous risquez d’élire domicile à la Conservation foncière», commente le notaire stagiaire. Très souvent, il faut attendre une quinzaine de jours pour qu’il soit retrouvé. C’est ce qui arrive à ceux qui ne sont pas au courant des procédures d’urgence en la matière. «Il faut demander au conservateur un titre provisoire pour faire passer la transaction», conseille le professionnel. «Mais 50 DH suffisent pour que l’attaché aux archives remue ciel et terre pour vous trouver le titre foncier, ou du moins pour situer le service où il a atterri», ajoute le notaire stagiaire.
Le vendeur a également droit aux désagréments administratifs. Il doit apporter le quitus fiscal au notaire pour que ce dernier lui remette le montant de la transaction.
Le notaire ayant l’obligation d’assainir la situation fiscale de l’immeuble. Le dépôt auprès du fisc doit être effectué dans un délai ne dépassant pas 60 jours à partir de la date de la signature du contrat. Les retards entraînent des majorations.
Après paiement de la taxe sur les profits immobiliers, il faut obtenir ce que l’on appelle la IPPA (impôt payé par anticipation). Or, un mois peut s’écouler avant l’obtention de ce document. Si l’administration fiscale approuve le montant de la transaction, le vendeur peut poursuivre la procédure et obtenir l’accord du «secteur» (un service). Ce qui fait 2 jours minimum de plus. Si, par contre, elle estime que le montant est inférieur à la valeur vénale du bien, elle procède au redressement et envoie un courrier dans ce sens au vendeur. Soit une semaine de plus avant que ce dernier ne puisse formuler une contestation ou approuver le redressement. Ce qui fait, au total, 54 jours de procédures (15 jours à l’enregistrement + 32 au fisc + 7 jours de correspondance). Ceci sans compter que le notaire ou le rédacteur de l’acte ne le dépose pas toujours de suite. Donc, la procédure peut dépasser les 60 jours…

Entêtement

«AU lieu de demander la réduction de 30% légalement permise en matière de redressement, nous passons quelques jours de plus à expliquer que, même si pour formuler une position sur le redressement, le délai de 60 jours ne concerne que le dépôt», explique le futur notaire. Mais les fonctionnaires s’entêtent à considérer que ce délai comprend toute la procédure, y compris les contestations. Donc la majoration s’applique.
Cette procédure peut s’alléger moyennant rétribution dont le montant dépend de la valeur de la transaction.
Après le Fisc, il faut passer par le service des régies communales, un autre département fiscal, et enfin la Perception. Soit une semaine au moins si toutes les redevances fiscales sont réglées. Donc, pour qu’une transaction soit clôturée, il faut facilement compter deux à trois mois.

Paru dans L’économiste du 19 août 2008, article de Jalal BAAZI L'economiste